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媒體報道

誰的大樓？

日期：2007-03-18 作者：藍麒閱讀：2,166次

江憲律師案例

1992年，上海一家著名的藝術(shù)學院與一香港公司簽訂了一份《關(guān)于合作建造綜合樓協(xié)議書》，其中約定：在學院提供的土地上建造綜合大樓，建成后房屋歸該學院所有，香港公司享有15年使用權(quán)，香港公司應(yīng)向?qū)W院支付使用費。1995年學院又與香港公司簽訂《補充協(xié)議書》，確認使用費從1994年9月1日起算及新增面積、拓展場地等的付費計算方法。1998年3月12日，在上述兩個協(xié)議的基礎(chǔ)上，學院與香港公司、上海靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司（以下簡稱靜安土地總公司）以及由香港公司和靜安土地總公司共同組建的專業(yè)經(jīng)營管理公司——奧力孚公司簽訂《協(xié)議書》確認，大樓實際面積為4700平方米，新增1200平方米；靜安土地總公司對大樓也享有使用權(quán)；確認該大樓使用費的構(gòu)成及計算，由奧力孚公司在經(jīng)營管理期間向?qū)W院支付。
    由于奧力孚公司未及時支付使用費，學院曾于2000年向上海市第二中級人民法院提起民事訴訟，要求其履行付款義務(wù)。該案最終由高院終審，于2001年8月10日判決奧力孚公司及香港公司、靜安土地總公司支付欠款及逾期付款的違約金。然而，就在學院認為此事已經(jīng)解決，準備拿著判決書討要欠款之時，8月27日的另一份判決書卻讓學院的領(lǐng)導們大跌眼鏡。原來香港公司還在靜安區(qū)法院提起了行政訴訟，法院的判決確認上海市房屋土地資源管理局向?qū)W院核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證因故無效并予以撤銷。聽說沒了房產(chǎn)證，學院里頓時炸開了鍋，領(lǐng)導們更是急得團團轉(zhuǎn)。
    他們只好再次請來了委托律師江憲一起商量對策。江律師看著院長緊鎖的眉頭，望著書記焦急的眼神，微微一笑，說道：“是誰的就是誰的，大家不用緊張。行政判決的結(jié)果只是說明你們在申請房地產(chǎn)權(quán)證的過程中存在瑕疵，并不等于學院就喪失了該樓的所有權(quán)。剩下的事就由我來處理吧，請大家放心?！?br />    奧力孚公司握著那張行政判決書更是不肯支付使用費了。江律師則將計就計，向奧力孚公司發(fā)去一封律師函，說明：華山路620號的房產(chǎn)證既已撤銷，那么該樓已不具備商業(yè)用途，不能對外出租，奧力孚公司接函后應(yīng)立即終止與其客戶的租賃合同，學院將作為教學樓予以使用。江律師多次主動和奧力孚公司溝通，但奧力孚公司堅持認為，房地產(chǎn)權(quán)證撤銷后學院不再是該房產(chǎn)的權(quán)利人，因此學院不得以產(chǎn)權(quán)人名義向奧力孚公司提出主張。
    江律師再次代表學院提起訴訟，要求人民法院確認學院對華山路620號房屋的所有權(quán)，并要求被告支付未繳納的使用費。法院經(jīng)審理認為，華山路620號綜合樓的土地使用權(quán)在該樓未建造之前就屬于該學院，并通過了當事人之間的協(xié)議認定，綜合樓產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸學院所有。盡管房地產(chǎn)權(quán)證被撤銷，但該產(chǎn)證撤銷的事由是行政審判鑒于頒發(fā)程序行為的不規(guī)范，并不影響產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的認定。法院完全支持了學院的訴訟請求。