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物權(quán)法草案“五審稿”四問

    日期：2006-08-23     作者：王海燕    閱讀：2,751次

    小區(qū)車庫車位的歸屬權(quán)到底屬誰？農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓？經(jīng)多方征集意見，修改后第五次提交全國人大常委會審議的物權(quán)法草案，增加或修改了一些規(guī)定。昨天，記者就市民非常關(guān)心的四個問題，采訪了有關(guān)專家學(xué)者。

不強(qiáng)調(diào)對國有資產(chǎn)保護(hù)？不對

在草案修改過程中，有人認(rèn)為，物權(quán)法是私法，首先應(yīng)保護(hù)私人財產(chǎn)，按照先私人、再集體、后國家的順序加以保護(hù)。物權(quán)法草案第五次審議稿繼續(xù)強(qiáng)調(diào)對國家、集體、個人三者的平等保護(hù)，并增加規(guī)定：法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
上海市法學(xué)會會員、恒泰律師事務(wù)所律師孫加鋒認(rèn)為，從實際情況看，目前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中受侵害最嚴(yán)重的是國有資產(chǎn)，草案就加強(qiáng)對國有資產(chǎn)的保護(hù)、切實防止國有資產(chǎn)流失作出特別規(guī)定，很有必要?！盀E用職權(quán)，玩忽職守”在刑法及部門規(guī)章中都有相關(guān)法律規(guī)定和約束，但從民事法律層次來看，這是首次作出明確規(guī)定，補(bǔ)上了一個法律缺口。

小區(qū)車庫車位歸誰所有？要看

草案四次審議稿第七十五條第二款曾規(guī)定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?
草案五次審議稿將這一款修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！?
最新版本的物權(quán)法草案還明確，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑物區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
上海市徐曉青律師事務(wù)所徐曉青代表認(rèn)為，草案保護(hù)了業(yè)主的所有權(quán)。它既考慮到了契約自由，也考慮到無約定或約定不明確情況下的歸屬權(quán)問題。
上海社科院社科所盧漢龍教授認(rèn)為，草案明確規(guī)定業(yè)主的所有權(quán)，對解決物業(yè)糾紛有很大意義。但小區(qū)車位有的屬于規(guī)劃內(nèi)的，有的是占用閑置土地的，還有的是占用道路的，不同情況應(yīng)區(qū)別對待。
孫加鋒認(rèn)為，草案不應(yīng)有溯及力，過去幾年中，上海的房地產(chǎn)開發(fā)商是按“誰投資，誰受益”的原則進(jìn)行開發(fā)，如果沒有約定，小區(qū)的車庫歸誰所有，主要應(yīng)以車庫是否獨立、是否單獨核算、成本是否進(jìn)入了商品房開發(fā)成本作區(qū)分。如果開發(fā)商有證據(jù)證明獨立的車庫進(jìn)行了報批和獨立核算，就應(yīng)歸其所有，否則應(yīng)歸業(yè)主所有。

業(yè)委會能成為訴訟主體？未定

居民依法維權(quán)意識逐步提高，業(yè)主委員會能否作為訴訟的主體？正在審議的物權(quán)法草案第五次審議稿的答案是，“暫不作規(guī)定”。
全國人大法律委員會副主任委員胡康生22日向十屆全國人大常委會第二十三次會議匯報物權(quán)法草案的修改情況時說，法律委員會研究認(rèn)為，業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，目前許多小區(qū)沒有成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟、申請仲裁的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥；對侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法規(guī)定，推選代表人進(jìn)行訴訟。據(jù)此，法律委員會建議將這一條刪去。

宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓？不許

城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關(guān)注。原草案規(guī)定與憲法、農(nóng)村土地承包法、土地管理法等法律的規(guī)定是一致的，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途。
曾有人建議，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。對此，進(jìn)行五審中的物權(quán)法草案仍堅持原有立場，沒有松開“口子”。
盧漢龍認(rèn)為，要維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，宅基地是農(nóng)民的基本生活保障，在目前條件下宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押不宜放開。
物權(quán)法草案第五次審議稿增加了對土地承包期的規(guī)定：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。
徐曉青認(rèn)為，一直以來，對土地承包的期限，各地均有爭議。如果太短，則不利于開發(fā)投入，但也不能永久無限制地使用，現(xiàn)在草案明確規(guī)定了時間上限，給土地承包以彈性空間，有利于土地資源的有效使用率。