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進軍地產(chǎn) 專業(yè)律師新契機
日期：2006-09-29 作者：黨文俊 閱讀：3,765次
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上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務研究會呼吁房產(chǎn)律師向地產(chǎn)律師轉型
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| “未來的房地產(chǎn)律師不僅僅是做做房產(chǎn)交易糾紛這樣的下游訴訟業(yè)務，我們需要更多的房地產(chǎn)律師把眼光放到項目征地、土地轉讓等上游的地產(chǎn)非訟業(yè)務中去，上海房地產(chǎn)律師正面臨著由房產(chǎn)律師向地產(chǎn)律師的轉型契機?！痹?月中旬上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務研究會講座上，研究會副主任、上海市君悅律師事務所主任劉正東律師作為主講人，呼吁房地產(chǎn)律師向地產(chǎn)服務進軍。 市場期待地產(chǎn)律師 劉正東律師指出：“大多數(shù)律所、大多數(shù)律師都在做房地產(chǎn)法律服務；大多數(shù)房地產(chǎn)法律服務僅僅涉及房產(chǎn)業(yè)務；大多數(shù)的房產(chǎn)法律服務僅是訴訟業(yè)務?！?br /> “三個大多數(shù)”得到了包括滬上資深房地產(chǎn)律師、上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務研究會主任朱樹英等一批業(yè)界人士的認可。朱樹英也認為，地產(chǎn)律師所涉及的地產(chǎn)非訴訟法律服務，將是上海房地產(chǎn)律師業(yè)務拓展的下一個巨大的空間。 中國投資咨詢網(wǎng)最近發(fā)布的《2006—2007年上海房地產(chǎn)市場分析及投資咨詢報告》指出，2006年1月至7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資72682億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的34％，增長了45％。未來五年上海房地產(chǎn)投資將占全市固定資產(chǎn)投資總額的三分之一，總額約為5000億元。 投資者對房地產(chǎn)市場的巨大熱情，為律師參與地產(chǎn)開發(fā)提供巨大契機?！吧虾５牡禺a(chǎn)市場剛剛起步，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)都有機會。”劉正東對地產(chǎn)市場律師法律服務的需求充滿信心。 上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務研究會的研究報告指出：中國國內城市化發(fā)展離不開基礎設施的投資建設，地產(chǎn)市場是一個巨大的市場，也是律師提供法律服務的主戰(zhàn)場。研究、分析地產(chǎn)的不同投資方式以及各不相同的法律問題，就是了解、掌握市場的需求和法律服務的需求，有利于律師尋找最合適的切入點以提供服務，進而占領市場。 專業(yè)法律服務'走俏'投資商 與人數(shù)日趨增多的房產(chǎn)律師相比，地產(chǎn)律師絕對是房地產(chǎn)法律服務市場的稀缺資源。據(jù)業(yè)內人士透露，在上海，有能力從土地招標、土地轉讓階段介入法律服務的律師不超過30位，有能力參與建筑施工工程方面法律服務的律師就更少。 值得注意的是，地產(chǎn)律師、尤其是本土的地產(chǎn)律師，是房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的“緊俏品”。 一位不愿透露姓名的房產(chǎn)商告訴筆者，現(xiàn)在拿一塊土地，經(jīng)過融資開發(fā)、招標、審批，一直到最后開工建設，涉及的法律法規(guī)多達100多部。“房地產(chǎn)政策法規(guī)有鮮明的本土性，如果有得力的地產(chǎn)律師相助，將節(jié)約一大筆法律風險成本。” 以下就是一個地產(chǎn)律師節(jié)約房產(chǎn)開發(fā)成本的實際事例。2003年初，港商黃先生相中了本市西區(qū)的一塊土地。此地屬于一家紡織廠，該紡織廠正在進行國企改制，希望賣出市區(qū)的廠區(qū)，出售土地使用權獲得的資金，到郊區(qū)尋求更大的發(fā)展空間。 工業(yè)用地如何轉換為商業(yè)用地？國企改制土地如何處置？盡管黃先生與紡織廠一拍即合，但簽約時卻遇到了麻煩。 由于雙方缺乏經(jīng)驗，在項目報批時，被耽擱了下來。黃先生回憶當時的情形時，依然深有感觸：“當時資金都周轉過來了，如果不能及時購到土地使用權，整條資金鏈都可能斷掉，我的損失絕不只是錯失一塊土地?！?br /> 幸運的是，他找到了具有豐富滬上地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的張律師。 張律師接手后，立即要求工業(yè)用地使用人即紡織廠與所在區(qū)的土地管理部門聯(lián)系，土地的收購儲備機構根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲后，并很快組織了招標，心儀已久的黃先生用高報價順利競得。 現(xiàn)在這片土地，已經(jīng)成為了本市西區(qū)著名的創(chuàng)意園區(qū)，藝術家、藝術畫廊聚集于此。 黃先生則為上海本土地產(chǎn)律師的出色工作叫好：“張律師的幫助，使我的項目得以順利開工，時間上的節(jié)約，法律風險的控制，直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益。” 地產(chǎn)律師參與規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 像張律師這樣具有一定資歷的上海地產(chǎn)律師在上世紀90年代初“出道”。據(jù)劉正東介紹，1980年的全國城市規(guī)劃工作會議使上海的城市土地使用制度改革進入了嶄新的階段，特點是從無償使用向有償使用轉變、從行政劃撥向市場出讓轉變。 上世紀90年代初，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年出臺）、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法頒布實施》（1990年出臺）以及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（1992出臺）的相繼亮相，在吸引熱錢投向地產(chǎn)市場的同時，也孕育了地產(chǎn)法律服務的市場雛形，上海的第一批地產(chǎn)律師也在這個時刻登場，但數(shù)量相當少。 從2004年10月21日起到現(xiàn)在，則被劉正東定義為上海地產(chǎn)市場的“城市土地使用制度嚴格階段”，標志是國務院發(fā)布28號文《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，特點是實行最嚴格的土地管理制度（“八禁”）。 這期間主要的房地地產(chǎn)大事有：2005年3月國辦發(fā)8號文《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國八條）、2005年5月國辦發(fā)26號文《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（新國八條）、2005年6月最高院公布并實施《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、2006年5月“國六條”、2006年6月九部委15條意見。 “法律制定得越細越密，法律服務需求量也越來越大?！眲⒄龞|指出，根據(jù)國外經(jīng)驗，目前的城市土地使用制度嚴格階段正是大量從事下游房屋交易的房地產(chǎn)律師，轉型進入地產(chǎn)開發(fā)等上游法律服務的最佳契機。劉正東同時指出，地產(chǎn)不同于房產(chǎn)，地產(chǎn)是指土地上的權利，包括土地所有權和土地使用權，“相比與房產(chǎn)，地產(chǎn)涉及的金額巨大、地產(chǎn)律師參與地產(chǎn)開發(fā)的前期法律服務，對規(guī)范地產(chǎn)市場、規(guī)避地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)將起很大的作用?！?br /> 做地產(chǎn)律師您準備好了嗎？ 地產(chǎn)律師的素質 法律服務市場并不缺乏對地產(chǎn)律師的熱情，關鍵是，我們的律師是否具備了相應的素質?！安皇菦]有業(yè)務，關鍵是吃不吃得下業(yè)務。” 劉正東認為，一個合格的地產(chǎn)律師，除了具備較高的法律素質外，還應具備這四方面的素質———合法性與政策性相結合：國家、地方；現(xiàn)實性與前瞻性相結合：考慮政策風險；訴訟與非訴訟相結合：防范訴訟風險；熟悉法律與熟悉市場相結合：時時關心房地產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場。 地產(chǎn)律師的服務內容 服務的重點，主要有國有土地出讓、房地產(chǎn)合作開發(fā)、土地使用權轉讓、集體土地取得、軍用土地合作建房、國企改制土地處置、國有土地出讓。服務的內容主要包括：前期開發(fā)合作協(xié)議、審查招標文件及投標文件、出讓合同（出讓主體審查）及其補充協(xié)議、委托動拆遷及市政配套協(xié)議、動拆遷安置補償方案確定、項目公司設立、辦理“兩證”（土地、規(guī)劃）、房地產(chǎn)合作開發(fā)方面。 地產(chǎn)律師具體的工作還包括：項目盡職調查、擬訂合作方案（聯(lián)合、合作、聯(lián)建、參建等等）、參加談判、起草合作合同及附屬協(xié)議、協(xié)助辦理手續(xù)、土地使用權轉讓、規(guī)劃查詢、確定租賃、入股、聯(lián)營、合建的方式、辦理入股、聯(lián)營、征地、出讓、理清土地來源、補齊手續(xù)文件。 地產(chǎn)律師的服務要求 從國家、地方的角度，要考慮合法性與政策性相結合；從政策風險的角度，要考慮現(xiàn)實性與前瞻性相結合；從防范訴訟風險的角度，要考慮訴訟與非訴訟相結合；從熟悉法律與熟悉市場角度，要時時關心房地產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場。 |
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