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民間群租條例建議書出爐

    日期：2006-07-19     作者：每日經(jīng)濟(jì)新聞    閱讀：3,360次

    “群租現(xiàn)象”連續(xù)報(bào)道近日引起社會(huì)各界的高度關(guān)注和熱議,昨日,上海市人大常委會(huì)下屬的上海立法研究所與本報(bào)聯(lián)合召開“群租現(xiàn)象法律對(duì)策研討會(huì)”。市人大法工委、內(nèi)司委、城建環(huán)保委、市綜治辦、市法制辦、市人口辦、市消防局法規(guī)處、上海社科院社會(huì)學(xué)所、上海大學(xué)等相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和專家學(xué)者參加了相關(guān)研討。本報(bào)編委鐘建軍出席本次會(huì)議并發(fā)言。
    
    昨日,“群租現(xiàn)象法律對(duì)策研討會(huì)”在上海立法研究所召開。會(huì)上,部分法律界人士針對(duì)群租現(xiàn)象牽涉到的相關(guān)法律對(duì)策發(fā)表了自己的意見。同時(shí),關(guān)于群租現(xiàn)象的《業(yè)主公約》和《關(guān)于規(guī)范群租行為的上海市地方立法的民間建議書》也同時(shí)出臺(tái)。
    來自上海市躍平 律師事務(wù)所、上海市恒泰 律師事務(wù)所和上海市中聯(lián)鼎峰 律師事務(wù)所的三位業(yè)內(nèi)知名 律師,秉承保障房屋租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)思想,根據(jù)《中華人民共和國立法法》確立的民主立法原則,建議上海市立法部門,對(duì)相關(guān)的地方立法《上海市房屋租賃條例》進(jìn)行修改,增加規(guī)范群租行為的章節(jié)和條款,或者單獨(dú)立法。同時(shí)建議,對(duì)所涉及該地方法規(guī)的政府規(guī)章也進(jìn)行相應(yīng)的修改。
     律師們建議,在上海市人大修改的2000年7月1日起施行的《上海市房屋租賃條例》中,將第五條“轉(zhuǎn)租”和“第六條租賃關(guān)系的變更和終止”兩個(gè)章節(jié)之間,新設(shè)“群租”章節(jié)。另外,也可以由相關(guān)立法部門創(chuàng)設(shè)《上海市房屋租賃群租條例》。
    會(huì)上,躍平 律師事務(wù)所杜躍平 律師還對(duì)群租現(xiàn)象的有關(guān)行為做了定義,將“房屋群租”定義為出租人將房屋分別向兩個(gè)以上承租人出租或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租(分租)給兩個(gè)以上新承租人的行為。
    
    關(guān)于群租消防安全問題的立法建議
    BY 中聯(lián)鼎峰 律師事務(wù)所
    
    建議細(xì)化《上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》第十一條對(duì)房屋租賃的安全規(guī)定,明確對(duì)群租出租方適用的相關(guān)“消防安全規(guī)定”,強(qiáng)制規(guī)定如下消防措施:
    (1)對(duì)所有出租房間強(qiáng)制安裝煤氣報(bào)警器。
    (2)對(duì)所有出租房間安裝火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和固定滅火系統(tǒng)。
    (3)分隔房間時(shí)不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)。
    (4)分隔房間要強(qiáng)制使用阻燃材料。
    
    市人大法工委主任、上海立法研究所所長沈國明:多方聯(lián)動(dòng)共治群租
    BY 王舒 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    昨日,“群租現(xiàn)象法律對(duì)策研討會(huì)”上,上海市人大立法研究所所長沈國明對(duì) 律師提及的規(guī)范群租行為的民間文本表示贊同。
    在聽取群租房租客對(duì)于群租生活的描述后,沈國明表示感同身受,群租隱患當(dāng)引起足夠重視。盡管目前針對(duì)群租立法并非一蹴而就之事,但沈國明亦表示,可充分借用現(xiàn)有的法律法規(guī)中有關(guān)群租現(xiàn)象的條文。
    沈國明強(qiáng)調(diào),針對(duì)群租現(xiàn)象的有序管理需偕同多方力量,也歡迎媒體及社會(huì)各界將監(jiān)督到的有關(guān)群租信息及時(shí)向上海市人大下屬的上海立法研究所作出反饋。
    
    市政府法制辦處長江子浩:租賃房中擅自搭建是違法行為
    BY 趙寅 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    上海市政府法制辦處長江子浩表示,充分利用已有的相關(guān)法律法規(guī)依據(jù),為管理創(chuàng)造條件,是目前最為切實(shí)可行的辦法。
    雖然現(xiàn)有的法律法規(guī)中沒有明確的有關(guān)群租現(xiàn)象的條文,但還是有一些法律法規(guī)是可以借用的。對(duì)此,江子浩舉例說,現(xiàn)有法律條文中規(guī)定,在租賃房中不可進(jìn)行擅自搭建。而現(xiàn)在很多將出租房進(jìn)行分割出租的房東,都會(huì)以分割沒有影響房屋的承重結(jié)構(gòu)為由進(jìn)行辯解,但在條例中,并沒說不影響承重結(jié)構(gòu)的搭建就是合法的。類似這樣的現(xiàn)有法律法規(guī),相關(guān)部門應(yīng)該充分利用,從而發(fā)揮其執(zhí)行管理的效用。
    江子浩也提到,目前要做到現(xiàn)實(shí)可行的管理,不可或缺的是要房地部門、消防、公安、城建等相關(guān)職能部門攜手聯(lián)動(dòng),尋找已有的法律法規(guī)共同管理,達(dá)到有效監(jiān)督管理作用。
    
    市消防局防火部指揮處副處長沈亦斌:群租存在消防安全隱患
    BY 李麗 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    “居民房?jī)?nèi)的群租存在消防安全問題。”上海市消防局防火部指揮處副處長沈亦斌昨日表示。
    沈亦斌指出,首先,群租導(dǎo)致居住人口密度過大,產(chǎn)生群死、群傷的概率相對(duì)較高;其次,由于一套房屋內(nèi)的住客較多,導(dǎo)致用火、用電、用氣的頻率較高。眾所周知,居民住宅內(nèi)的電路設(shè)計(jì)是按照常規(guī)居民住戶的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì),而一套房?jī)?nèi)住四、五家甚至更多住戶,就很容易造成電器負(fù)載狀況的產(chǎn)生,導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生;此外,為了使一套住宅內(nèi)增加居住的人口量,群租房?jī)?nèi)多采用分割方式將一間房分成“多套房源”,而使用的分隔材料又多為木質(zhì),這種材料具有易燃性,發(fā)生火災(zāi)的概率較高;同時(shí),群租房?jī)?nèi)租客的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng),消防意識(shí)較薄弱,缺乏一定的逃生自救知識(shí)。
    事實(shí)上,上海長寧區(qū)曾經(jīng)發(fā)生過群租悲劇。2004年4月20日,虹橋路某小區(qū)一套物業(yè)被某公司租下來作員工宿舍使用,后來房屋發(fā)生煤氣泄露,9人中毒,1人不幸死亡。
    面對(duì)目前的群租現(xiàn)象,沈亦斌表示了消防工作中的“無奈”?！熬用駞^(qū)內(nèi)的群租現(xiàn)象較為分散和隱蔽,給消防部門的管理工作帶來很大難度?！鄙蛞啾蟊硎?工作中也發(fā)現(xiàn)了一些群租現(xiàn)象,比如閑置廠房的群租相對(duì)集中,具有組織性,因此便于管理。去年開始,有關(guān)部門已經(jīng)對(duì)這些閑置廠房進(jìn)行了整治。
    沈亦斌同時(shí)指出,群租現(xiàn)象是消防部門面臨的新問題,現(xiàn)行的消防法律法規(guī)中,法律主體主要是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,而不針對(duì)自然人,如房東、房客。因此,在監(jiān)督執(zhí)法過程中,發(fā)現(xiàn)群租現(xiàn)象后也很無奈,很難采用強(qiáng)硬的措施來處理,前期只能以街道、社區(qū)、居委會(huì)、派出所等相關(guān)部門上門宣傳、督促為主,希望有關(guān)部門能夠出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī),為消防部門日后管理群租現(xiàn)象指明方向。
    
    上海社科院社會(huì)學(xué)所所長盧漢龍:單從民事行為看待群租有欠缺
    BY 王佳艷 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    上海社科院社會(huì)學(xué)所所長盧漢龍認(rèn)為,上海60%以上的流動(dòng)人口居住面積在7平方米以下,僅這一人群就提供了很大的低價(jià)租賃需求;前兩年房?jī)r(jià)飆升,帶來許多投資行為,也使得市場(chǎng)有了相當(dāng)?shù)耐顿Y回報(bào)需求。某種意義上,這兩方面需求是群租現(xiàn)象出現(xiàn)的溫床。
    盧漢龍認(rèn)為,在法律方面可采取以下幾方面方法和措施,治理群租現(xiàn)象。
    其一,現(xiàn)有的管理法規(guī)要加強(qiáng)執(zhí)行。目前上海辦理租房登記的大約只占租房群體的1/3。沒有登記的房屋出租很難管理,因此要加緊出租房的合法登記,有關(guān)登記法律要更加規(guī)范化?，F(xiàn)有的法律法規(guī),也還需要加強(qiáng)執(zhí)行。同時(shí),出租行為是民事行為中的商業(yè)行為,商業(yè)法律也可適用,單純從民事行為看待群租是有欠缺的。對(duì)待違法違規(guī)的行為,可以加大經(jīng)濟(jì)處罰力度。
    其次,市民的生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要更加規(guī)范化。比如在租賃條例中,對(duì)衛(wèi)生、消防條件等基本生活質(zhì)量的指標(biāo)需進(jìn)一步加以規(guī)定,在這方面,有法規(guī)的要遵守,沒有的內(nèi)容要補(bǔ)充。
    從社區(qū)治理角度,盧漢龍認(rèn)為可以加強(qiáng)民間社區(qū)力量包括業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)等組織對(duì)群租行為的約束力。居民委員會(huì)不同于業(yè)主委員會(huì),可以更多保護(hù)房客的利益,或者也可以直接引進(jìn)“房客委員會(huì)”的概念。對(duì)于無視業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力要求而出現(xiàn)的違規(guī)行為,可以加大經(jīng)濟(jì)處罰力度。
    
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》編委鐘建軍:集中各方力量排除隱患
    BY 李麗 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    昨日,上海市人大常委會(huì)下屬的上海立法研究所與本報(bào)聯(lián)合召開“群租現(xiàn)象的法律對(duì)策研討會(huì)”,會(huì)上本報(bào)編委鐘建軍代表《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)言。
    鐘建軍首先對(duì)社會(huì)各界就本報(bào)率先報(bào)道的群租現(xiàn)象的關(guān)注表示感謝,指出對(duì)于和諧社會(huì)、法制社會(huì)而言,群租隱患不容忽視。
    最近,正值高校大學(xué)生畢業(yè),群租的廉價(jià)房租對(duì)他們有很大吸引力?！昂谥薪椤本兔闇?zhǔn)了這樣的市場(chǎng)人群需求,提供給他們所需要的低價(jià)分割房源。群租現(xiàn)象增多,給社區(qū)居民生活、社區(qū)物業(yè)管理等多方帶來困擾,也因此引發(fā)了社會(huì)的更多關(guān)注。
    鐘建軍表示,群租現(xiàn)象潛于地下,但隱患卻逐漸加重。本報(bào)的系列報(bào)道,正是為了防微杜漸,及時(shí)地加以報(bào)道,以引起社會(huì)各方的廣泛關(guān)注與重視,并集中各方力量解決隱患。
    雖然之前偶有群租黑中介的零星報(bào)道,但人們對(duì)群租黑中介的內(nèi)部運(yùn)作、利益驅(qū)使和泛濫程度還沒有太多了解,隨著去年“黑職介”被治理清查,我們看到了政府對(duì)類似社會(huì)問題的懲治力度和決心,我們有理由相信通過這次我們媒體同行對(duì)黑中介的公開報(bào)道,群租黑中介的問題也能得到很好的解決。我們新聞媒體作為社會(huì)監(jiān)督的有力窗口,將繼續(xù)發(fā)揮自己的監(jiān)督職責(zé),將一線情況及時(shí)匯報(bào)給公眾。
    
    上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授顧駿:通過頻繁管理檢查形成群租壁壘
    BY 王佳艷 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    “群租現(xiàn)象本身是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,它的背后是房地產(chǎn)泡沫,最好還是用經(jīng)濟(jì)手段來解決。”對(duì)于群租,上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授顧駿的觀點(diǎn)十分明確。
    顧駿認(rèn)為,正常情況下,150-200個(gè)月的租金總合等于房?jī)r(jià),而現(xiàn)在一套房?jī)r(jià)有的等于600個(gè)月的租金,房租與房?jī)r(jià)出現(xiàn)了巨大的落差。房租不能產(chǎn)生利潤,自然會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)模式的改變,群租就是這種改變后的經(jīng)濟(jì)模式之一。法律可以規(guī)范市場(chǎng),但僅僅從法律入手顯然無法解決群租背后這一深層的經(jīng)濟(jì)問題,按照市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制也許可以解決群租問題。
    顧駿表示,城市中心高價(jià)物業(yè)占據(jù)了交通、地理、環(huán)境的優(yōu)勢(shì),但是租金太高,租賃客戶數(shù)量十分有限。而另一方面,大量的低收入者來城市中心打工,花費(fèi)交通費(fèi)用的同時(shí)只能承受低廉的房租,群租的出現(xiàn)一定程度上解決了商務(wù)成本問題。
    “不管是對(duì)待老居民區(qū)還是新居住區(qū),環(huán)境設(shè)施、居住品質(zhì)等等基本權(quán)益都應(yīng)得到保障,因此在針對(duì)群租現(xiàn)象立法的時(shí)候也需要一視同仁?！鳖欜E說。
    對(duì)于群租立法,顧駿認(rèn)為困難很大。他表示,可以讓市場(chǎng)來發(fā)揮作用,并解決城市中低收入者的安置問題,形成城市中良好的社會(huì)生態(tài)。顧駿認(rèn)為,可以發(fā)掘立法資源與管理資源,協(xié)調(diào)各部門的工作,形成一個(gè)共同的管理網(wǎng)絡(luò)覆蓋這一現(xiàn)象。
    
    躍平 律師事務(wù)所 律師杜躍平:以業(yè)主自律形式規(guī)范群租
    BY 趙寅 每日經(jīng)濟(jì)新聞
    
    杜躍平 律師建議,在現(xiàn)行《業(yè)主公約》第三條添加關(guān)于群租的相關(guān)約定:“業(yè)主將物業(yè)出租時(shí),要充分考慮尊重相鄰各方的各種合法權(quán)益,特別是將物業(yè)群租給群租承租人時(shí),即將物業(yè)分別出租給兩個(gè)以上承租人或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租(分租)給兩個(gè)以上新承租人之際,要書面征得同一層面物業(yè)住戶包括相鄰隔壁鄰居(住戶)的同意。”
    要事先列明上述群租承租人的主要事項(xiàng),包括姓名、物業(yè)用途、租賃期限和水、電、煤使用安全的措施等等。該物業(yè)群租出租人要有書面承諾書,保證各群租承租人之間已簽訂共同使用原獨(dú)立成套物業(yè)內(nèi)設(shè)備和面積的協(xié)議,允諾如群租承租人在共同使用物業(yè)設(shè)備和面積時(shí)影響相鄰關(guān)系,以及因其他原因給相鄰各方帶來妨害或者損失時(shí),首先由該物業(yè)群租出租人承擔(dān)責(zé)任,并停止侵害,排除妨礙。
    在群租承租人使用物業(yè)時(shí),如發(fā)現(xiàn)水、電、煤氣的使用以及消防、安全治安方面的隱患,可由公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)代表做現(xiàn)場(chǎng)見證,消除隱患?！?
    
    新聞事實(shí)
    “黑中介”把廚房改成臥室群租
    
    我是在網(wǎng)站上看到的租房信息,網(wǎng)上對(duì)房子描述得很好,也沒說是多人群租。看房中,帶我看房的是二房東,他們從真正的房主那里把房子租過來,分割多間轉(zhuǎn)租。租金按照房子大小從700到850不等。我看的這套房子原來是三室兩廳的戶型,大概140平米左右,被分割成十間。網(wǎng)上說有12平米的房子,看了只有七八平米。每間房都很小,只能放下一張單人床,一個(gè)簡(jiǎn)易衣柜和一張電腦桌,余下的空間轉(zhuǎn)身都困難,房間也就比過道寬一點(diǎn)。
    這套房子里一共住了十個(gè)人,大家互不相識(shí),所以人身安全、財(cái)物安全都是讓人擔(dān)心的問題,去一次洗手間或者去洗澡都在猶豫要不要反鎖房門。十個(gè)人共用兩個(gè)衛(wèi)生間,衛(wèi)生狀況自然很差。十間房子里只有兩間是通陽臺(tái)的,所以其他八個(gè)人的衣服洗好都只能曬在洗手間里。
    這個(gè)房子現(xiàn)在是沒有廚房的,原來的廚房已經(jīng)被隔成了出租用房,原有的煤氣管道也是一個(gè)嚴(yán)重的隱患。
    隔斷房間的材料很差,輕輕拍一下都會(huì)發(fā)出回聲,說明其中是空心的,隔斷的材料貌似木板,外面刷一層白漆。一旦有火情,都是木板墻,非常危險(xiǎn)。這堵墻只能隔斷視線,隔壁說話聲音一清二楚。
    因?yàn)楦舫墒g,增加了很多電插座,每?jī)蓚€(gè)房間共用一臺(tái)空調(diào),幾乎每個(gè)人都有電腦,五臺(tái)空調(diào),十臺(tái)電腦一起運(yùn)作,用電負(fù)荷過大,很讓人擔(dān)心會(huì)引發(fā)事故。
    除了這些,整個(gè)租房過程都讓人感覺非常沒有保障,帶我看房的人自稱是在一家專門做租賃房屋的公司,但是卻不肯說出公司名字和地址,也沒有一個(gè)固定電話,一旦有意外情況,很可能無法聯(lián)系到她。