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最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋

（2020修正）

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

法釋〔2009〕8號

解讀

無

第一條　建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百三十九條

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

原司法解釋第一條和第十一條為《民法典》第九百三十九條所吸收合并，《民法典》將物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人統(tǒng)稱為物業(yè)服務(wù)人。

無

第二條　符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

《民法典》第四百九十七條

有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)

利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

《民法典》第九百四十一條

物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

原司法解釋第二條第一款第一項為《民法典》第九百四十一條所吸收，第九百四十一條第二款屬于禁止性的規(guī)定。原司法解釋第一款第二項為民法典相關(guān)條文所吸收，如若存在《民法典》第四百九十七條規(guī)定的情形，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以向法院請求確認條款無效。

無

第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

《民法典》第九百三十八條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第九百四十二條第一款 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、 綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

原司法解釋第二款規(guī)定為《民法典》吸收和調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同屬于《民法典》新增的內(nèi)容，第九百三十八條

明確了物業(yè)服務(wù)合同的應(yīng)包含那些內(nèi)容和形式，《民法典》規(guī)定物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)承諾，只有有利于業(yè)主的承諾才是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對于物業(yè)服務(wù)人制定的服務(wù)細則是否屬于物業(yè)服務(wù)合同的一部分，還需結(jié)合實際情況判決，這一點《民法典》的規(guī)定與原司法解釋有所不同。第九百四十二條第一款則明確了物業(yè)服務(wù)人的責(zé)任，對其專業(yè)化要求更高了。

如若物業(yè)服務(wù)人未履行合同義務(wù)或者履行的合同義務(wù)存在瑕疵給業(yè)主造成的損失，應(yīng)按照《民法典》合同篇的相關(guān)規(guī)定處理

第一條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第四條　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

該條的修改是將原司法解釋的”物業(yè)服務(wù)企業(yè)“改為“物業(yè)服務(wù)人”，使該條司法解釋更加完善，同時和《民法典》保持一致。

第二條物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

　　業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

該條的修改是將原司法解釋的”物業(yè)服務(wù)企業(yè)“改為“物業(yè)服務(wù)人”，使該條司法解釋更加完善，同時和《民法典》保持一致。

無

第六條  經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百四十四條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

原司法解釋為《民法典》第九百四十四條吸收，同時民法也明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人在催交物業(yè)費需要注意催繳的方式，應(yīng)使用文明的方式進行催收物業(yè)服務(wù)費，原司法解釋為經(jīng)書面催交，《民法典》則調(diào)整為催告，即物業(yè)服務(wù)人通過合法合規(guī)的方式進行催告即可，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)業(yè)主仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者仲裁。

無

第七條  業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

《物業(yè)管理條例》第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

雖然《民法典》未對業(yè)主負連帶交納責(zé)任，但《物業(yè)管理條例》中作出了相應(yīng)的規(guī)定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任，一般在實際訴訟過程法院往往要求起訴不動產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人，而不是直接起訴物業(yè)使用人。

無

第八條  業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

《民法典》第九百四十六條  

業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

原司法解釋為《民法典》第九百四十六條吸收，《民法典》明確了業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同但應(yīng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，同時因解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的還應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

第三條  物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)人退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

第九條　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

該條的修改是將原司法解釋的”物業(yè)服務(wù)企業(yè)“改為“物業(yè)服務(wù)人”，是該條司法解釋更加完善，同時和《民法典》保持一致。

原司法解釋的第六條刪除，所以原司法解釋第九條第二款作出相應(yīng)的刪除，若業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費的依據(jù)《民法典》第九百四十四條規(guī)定處理。

無

第十條　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

《民法典》第九百四十九條

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

原司法解釋為《民法典》第九百四十九條吸收，《民法典》明確物業(yè)服務(wù)人配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況以及違反規(guī)定需要承擔(dān)相應(yīng)的后果。

無

第十一條　本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

原司法解釋第一條和第十一條為《民法典》第九百三十九條所吸收合并，《民法典》將物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人統(tǒng)稱為物業(yè)服務(wù)人

第四條   因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十二條　因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

該條主要是將“人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理”修改為“人民法院可以參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理”；修改之后的條文人民法院在處理因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛可以參照最新的司法解釋的相關(guān)規(guī)定處理，也可以參照其他法律、法規(guī)或者管理規(guī)約中的規(guī)定處理，給予了法院更多的參照依據(jù)和裁判依據(jù)。

另外一方面是原司法解釋的多數(shù)條文為《民法典》吸收，被刪除，因此新的司法解釋也應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

第五條   本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

無修改